代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
今日，克而瑞回馈粉丝专场启动：不到一杯奶茶钱，售价8.88元RMB，可购买领取2021克而瑞佛山年报精华版（65页）回顾2021年，克而瑞广佛区域研究部对2021佛山总结了4个关键词“十四五”、“房企爆雷”、“大拆大建”和“地铁2号线”，以及6个市场数据：全市地王达到22330元/㎡
市场容量1133万㎡
价格表现18377元/㎡
新晋房企11家
城市更新78个项目共3831万㎡
开盘去化24%
2021克而瑞佛山年报由五大内容模块组成，包含了年度规划及政策背景、房企竞争格局、全市土地市场、全市商品房市场以及后市展望！
获取方式：关注公众号，输入【客服】获得微信二维码，添加客服好友，向客服购买2021佛山年报！（客服在线时间：周一至周五8:30-18:00）也可直接添加微信号（fangjia_dp）；活动永久有效、活动永久有效、活动永久有效！重要的事情说三遍！2021年年内佛山南海新交通、链接广州南站-禅城禅西南庄地铁2号线规划建设期10年后通车，预期广州7号线西沿线以及广佛环线南段有望于2022年一季度试运营，地铁3号线则有望于年末前试运营；除此之外，佛山地铁2号线往西2期、4号线以及城际线路广州28号线亦将在“十四五”规划期内重点推进。克而瑞数据统计到，2021年年内，佛山市政策调控环境开始由松转紧，其中重点政策为人才购房门槛提高和银行端限“双外”、提升首付比例，对广州外溢佛山的购房客形成较大阻力、外溢需求客户显著减少。
2021年重点调控政策包含六大方面，人才、公积金、限制调价、限购区限“双外”、降税率以及打击使用权。譬如，11月25日，佛山市住建局联合佛山市自然资源局发布了《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知》，要求企业自持房只租不售，单次租期最高20年，禁一次收取超一年租金。市场监测到，2021佛山全市沿用分区限购及限贷政策，非佛户籍最低购房资格上升至大专学历，限购区域最低首付三成，通过人才窗口购房首付五成起，非限购区最低两成，暂未实行限售及限价政策。
研究团队监控到，纵观全年，房贷利率从年初的5.06%逐月攀升，7-10月随着金融端配合房企“三道红线”收紧，严查首付及贷款资格，贷款利率升至峰值6.41%，至年末央行定向降准后银行放贷规模增加，利率下调、放贷速度得以改善；
现时佛山大部分银行首套利率均在6%以下，最低为汇丰5.35%，最高为中国银行6.0%，部分银行对郊区或楼龄较长的物业放贷有所限制。纵观全年，保利华南共新增土储160万㎡，位居年度拿地面积榜首；前十品牌房企更偏向布局热度较高的临广板块，其中保利、万科、中海的出价能力更佳。
据克而瑞广佛区域研究统计，2021年共有11家新晋房企，其中6家为百强房企，与前两年相比，外来房企对进驻佛山市场显得更为谨慎，房企数量逐年减少，且更偏向进驻门槛较低的非限购区域；百强房企榜单有七成席位已进驻佛山。
全市一级市场上半年表现活跃，其中4月全市新晋地王成交带动月度价格表现后，6月临广片区多宗单价2万元以上“地王”屡次刷新记录后，月度成交均价冲上13110元/㎡高位，下半年地市转冷后，流拍率显著上升，溢价空间收窄。
◼ 涉住用地：2021上半年土地市场逐步走高，6月达土拍高潮，地王频现，下半年迎来推地密集爆发期，但房企融资受阻，拿地趋于理性，地块多为底价成交，
10月后撤牌/流拍现象增多，全年溢价率亦回落至19.3%，撤牌/流拍率则上升至22%（去年为10%）。◼ 商办用地：上一年商办地块集中在1月拍卖，成交量为今年最高，主要来自文旅产业和商业配套建设，由于该类地块要求多，注重产业注入，均为底价成交。
2021年南海、顺德两区为全市一级市场供求主力，分别均有19宗涉住用地成交，顺德区在年度地王及北滘热点地块成交推动下，加上区域年内轨道交通利好持续，整体年度涉住用地溢价率表现最佳，综合达28%。
佛山市旧改政策与去年相比，基本旧改流程不变，年内共出台八次旧改细则，大部分为规范及促进旧改市场发展的旧改补丁；旧改项目较多的桂城街道，7月出台细则全面暂停纯“工改居”项目。
研究团队统计到，截至2021年年末，全市共有12个城市更新项目确认主体，合计约1882万方，其中4个项目在2021年年内完成主体确认，均由品牌房企夺得。依据当前进度及推进情况，2022年预期将有12个项目招标主体，体量达417万方，其中有5个项目已完成片区控规公示。图略...（8.88元RMB即可获得报告全文）克而瑞监测到，禅城桂城佛山新城多个工业区连片改造项目预期熟化进程加快，其中位于佛山新城小布村工业区项目碧桂园方整理片区项目将在近期入市，当前已对外开放城市展厅。
4.1 商品房市场-年度供求量价走势/成交结构走势
克而瑞数据统计，全年商品住宅总成交量为1130万方，月均成交量不足100万方，为近年新低，年内走势成“高开低走”，各区供求量下滑，受高价盘影响价格略有上涨，南海区涨幅最大。
全年走势：2021年佛山商品住宅市场呈现分化——
• 年初佛山市场延续2020年年末增长势头，单月成交量超100万方，新年后随着广州市场表现持续活跃，加上首次集中供地房企关注度高，全市成交3月出现小阳春行情，达到近150万方全年高位。广佛两地一级市场带动下，外溢需求持续流入，临广片区持续升温、新盘积极入市带动供应，成交价格同步上涨。图略...（8.88元RMB即可获得报告全文）• 二季度末信贷逐步收紧、7月限制“双外”首付因素影响下，外溢客户需求受阻，8月全市成交量环比大幅下跌，限购区成交量跌至18万方，非限购区成交量影响较小；• 三季度在市场转向及部分房企爆雷事件发酵影响下，全市供求持续下跌，至50万方以下低位。• 四季度房企持续以特价房、工抵房等优惠刺激去化，10月楼市热度稳步回升，后两月成交量保持稳量。价格方面，全年在10月出现价格顶峰后下跌，对比年初，整体价格上涨，涨幅11%。
◼ 各区表现：除南海区供应量增加14%外，其他四区供应量有不同程度的减少，全市五区的成交面积全面下滑，临广片区所在禅南顺三区仍为全市供求主力。其中高明、三水两区供应量/成交量均减少30%以上；顺德、三水供求量减少，总体呈现求大于供的态势，其中三水区成交量源自消耗市场存量。价格方面，南海楼价持续高位，高明区仍在万元以下徘徊。受下半年买家观望情绪持续影响，市场销售明显下滑，各区存量及去化周期均有上升，其中供求活跃顺德、南海两区年末存量明显高于其他区域，但去化均在16个月以下，去化周期低于其他区域；高明区存量去化周期甚至超过两年，市场供求量过于饱和。
全市各板块价格梯度延临广板块，呈自西向东递减。临广板块及各区域发展成熟板块依旧为价值高地，年度价格环比上升。全市顶豪保利天悦所在千灯湖板块均价领跑全市，城市边缘板块表现持续低迷，受在售项目促销影响，均价仍呈下滑趋势。图略...（8.88元RMB即可获得报告全文）全年累计开盘141次，推盘近300次，全年平均推货当天去化率达24%；上半年各项目开盘积极性高去化率表现正常，下半年市场金融政策收紧、房企接连暴雷导致去化率下滑，其中顺德区上下半年对比下滑16%。
随着南海金融高新区及大沥多个新项目于2017-2018年释放供求量后，2019年至今全市供求回落至40万㎡以下水平，受部分非核心板块商办物业成交影响，年度均价下跌至10023元/㎡，去化周期高达57.4个月。
全市表现：随着南海金融高新区及大沥临广片区部分新落成办公物业于2017-2018年入市后供求释放，2019年至今全市商办物业供求量下跌至40万方以下。2021年部分外区项目及非重点镇街项目成交，影响全市商办物业价格表现走低至1万元水平。 区域占比：2021年商办物业成交仍以南海区为主力，整体成交占比达43%，涵盖部分产业园模式商办物业的顺德则成交占比约为23%。图略...（8.88元RMB即可获得报告全文） 存量走势：截至2021年12月末，全市共有待售商办物业近188万㎡，去化周期年小幅回升至57.4个月，市场商办去化压力仍然严峻。克而瑞广佛区域对银行金融、供需调控和市政规划三大政策端作出相应预期；
举例说明，银行金融方面，坚持“房住不炒”、严控房企三道红线大背景下，2022年首季度多家房企仍面临债务证券到期压力，预期-----银行金融端将严格控制资金流向，加强对问题房企融资、购房者房贷两段的审查力度，积极收紧资金流向以及防范金融系统风险及投资炒房；以及，银行金融段政策未会针对楼市实现边际放松，总体房贷利率仍将维持现有水平。
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文章来源：克而瑞广佛区域
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